Парадоксов друг — это про российский рынок первичной недвижимости нынешней осенью. Он чудным образом балансирует между тремя взаимоисключающими трендами: это замедленный рост цен, переизбыток предложения и неожиданный всплеск покупательской активности. В то время как стоимость квадратного метра в новостройках в октябре увеличилась всего на 5% год к году, достигнув в среднем 183 тысяч рублей, спрос на первичное жилье подскочил… на треть!
При этом, как отмечает в разговоре с МSK1.RU директор рынков России и СНГ компании недвижимости fam Properties Валерий Тумин, в столице наблюдалось даже снижение цен на 6,9% год к году. Это замедление роста цен напрямую связано с перенасыщением рынка: нераспроданными остаются 68% строящегося жилья, а соотношение распроданности к строительной готовности упало с 79% в прошлом году до 61% к началу сентября текущего.
Объем ввода жилья, хоть и показал рост на 9% год к году в октябре (впервые с марта), по итогам января — октября всё равно зафиксировал снижение на 4,6%. Эти данные подчеркивают сложное положение девелоперов, которые, по словам Тумина, попали в «ловушку»: система эскроу-счетов, призванная защищать дольщиков, теперь связывает руки застройщикам. Они не могут распродать квартиры по старым ценам из-за переизбытка предложения, но и снизить стоимость не в состоянии, чтобы не уйти в убыток, учитывая кредиты, взятые под высокие проценты.
«Отрасль проходит через, скажем так, естественную коррекцию после нескольких лет бурного роста, когда льготные программы создавали искусственный разгон. Застройщики учатся работать в новых условиях: вместо массового повышения цен они стимулируют спрос акциями и дисконтами, точечно выводят проекты, ожидая более благоприятной конъюнктуры. Эта осторожность оправданна: рынок балансирует между необходимостью сохранить рентабельность проектов и желанием не потерять покупателей окончательно», — говорит Тумин.
Эксперт рынка недвижимости, основатель компании Strech Estate Ольга Стречная смотрит на ситуацию на рынке более оптимистично:
«„Дом. РФ» наблюдает тенденцию, что не распродано почти 70 процентов совокупно. Возможно, это и так, но я работаю с разными крупными застройщиками, и планы они выполняют. Их менеджеры мне подтвердили, что просадки продаж не наблюдается. А застройщики делают план в большинстве случаев из-за рассрочек и траншевой ипотеки».
Эксперт объясняет природу скидок. Девелоперы вынуждены учитывать свои бизнес-планы, чтобы не сокращать расходы на строительство и поддерживать высокое качество будущих объектов.
«И на старте очередей девелоперы изначально закладывают цену с учетом возможного дисконта, чтобы иметь возможность дать „скидку“ без ухода в минус», — раскрывает Стречная механизм ценообразования.
По ее мнению, стабильный спрос поддерживается благодаря доступности различных финансовых инструментов, которые снижают нагрузку на покупателей. Речь идет, например, о различных видах рассрочек, по сути, заменивших льготную ипотеку.
Абсолютно не так оптимистичен, как коллега, другой эксперт — Кирилл Кулаков, президент «Региональной ассоциации оценщиков», профессор МГСУ. По его словам, нет никаких предпосылок, чтобы даже в 2026 году массовый спрос на новостройки восстановился. При этом то, что цены не падают, Кулаков объясняет растущими издержками девелоперов: стройматериалы и рабочие руки дорожают в среднем на 10%, из-за выросшей ключевой ставки выросла и стоимость фондирования.
«Единственным источником снижения цен в существующих условиях является маржинальность девелоперов. Но и тут всё неоднозначно. Да, в период ажиотажного спроса доходность отдельных проектов доходила до 60%. Но сегодня в среднем у крупных застройщиков она не превышает 20–30%, а региональные в отдельных случаях выходят в «ноль» или даже терпят убытки. Это означает, что акционное снижение цен на отдельные квартиры или проекты мы увидим, их источником будет маржа девелоперов, а потому такие скидки не могут иметь массовый характер, — говорит Кулаков.
Кстати, совершенно иная картина наблюдается в сегменте премиального жилья, спрос на который, по словам управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой, стабильно высок. Причем «премиалку» люди покупают как для личного проживания, так и в качестве инвестиций. Земцова говорит: отмечен спад интереса к зарубежным активам, и инвесторы вернулись на московский рынок новостроек, который воспринимается как наименее рискованный. Высокий спрос на фоне ограниченности предложения разгоняет цены. Чтобы рядовой читатель мог понять, как живут сверхбогатые: по сравнению с 2024 годом, средняя цена квадратного метра премиального жилья выросла примерно на 10%, приблизившись к 1,5 млн рублей. Ну, как видно, кому-то и жемчуг мелкий…
А вот каково тем, у кого суп жидкий. Средняя цена квадрата обычного жилья в Москве составила 417 тысяч рублей, в Краснодаре — 162 тысячи, подсчитал «Коммерсант» на основе «Пульса продаж новостроек». Так что не стоит удивляться: что бы ни говорили эксперты то ли о «временном», то ли о «стабильном» оживлении рынка, по факту это касается лишь небольшого сегмента. При этом почти две трети (68%, если быть точным) строящегося жилья по всей стране осталось нераспроданным, подсчитал «Дом.РФ». И вот когда заселят все эти миллионы пустующих квадратных метров — ни один эксперт не берется предсказать.