М.Гранат: Давайте обозначим стартовую ситуацию: продавец детского жилья получил разрешение опеки на сделку с недвижимостью, но требования опеки не исполнил вовсе или исполнил, но не с тем результатом, который предполагал орган опеки. Что же произойдет?
Вопрос нужно разделить на два варианта, поскольку формулировки в разрешении опеки могут отличаться.
Вариант первый: в разрешении опеки на сделку указан срок, в который дети должны быть наделены правом на новое жилое помещение. Переход права на детскую собственность происходит до покупки нового объекта, требование опеки исполняется одновременно или в будущем, в назначенные сроки.
Разобрать проще на примере. Сразу вспоминаю одно гражданское дело, в котором участвовал в 2011 г.
Многодетная мать и ее дети проживали в трех квартирах, расположенных на одной лестничной клетке многоквартирного жилого дома. Жилье было в долевой собственности матери и несовершеннолетних детей. В какой-то момент «для улучшения здоровья» семья решила продать все три квартиры и перебраться за город. На сделки по продаже квартир необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Опека выдала согласие, но при условии, что женщина в будущем приобретет определенный объект и создаст для детей лучшие условия, чем они имели на день обращения в отдел опеки. Получив согласие органа опеки, женщина продала все три квартиры.
Новый загородный дом при этом куплен не был. С разрешения собственника женщина въехала в дом вместе с детьми, оплатив существенную часть суммы, но кроме расписки о передаче денег никакие документы составлены не были. К оформлению бумаг женщина вообще относилась как к досадной формальности, поскольку злоупотребляла алкоголем.
Дальнейшие события развивались следующим образом. Собственник дома умерла. Многодетная мать и ее многочисленные дети проживали в доме вообще без каких-либо правоустанавливающих документов и без регистрации. Члены многодетной семьи не заключали договоры на коммунальное обслуживание, самовольно подключились к электросетям, не платили налоги.
В какой-то момент новым собственникам дома (наследницам продавца) эта ситуация надоела, и они, улучшив момент, когда в доме никого не было, продали дом постороннему покупателю, сказав при этом, что «весь хлам в доме можно выбросить».
Так как покупателю была нужна земля, а не сам дом, он не проявил особого интереса к вещам в доме и вообще не придал им значения, тем более что в поселковой администрации была получена справка о том, что «в доме никто не проживает».
Обнаружив жильцов, покупатель обратился в суд с иском о выселении.
Серьезных возражений против иска многодетная мать предъявить не смогла. Ее встречный иск о признании права был бесперспективен. Тем не менее, продолжение судебного процесса оказалось интересным. Привлеченные в дело органы опеки и попечительства заняли следующую позицию: поскольку многодетная мать не выполнила требования отдела опеки (после продажи трех квартир не оформила в собственность новое жилье), то отдел опеки считает недействительными все три ранее совершеннее ею сделки по отчуждению квартир с детскими долями.
Позиция опеки оказалась хорошо обоснованной. На сделки с жильем было получено не безоговорочное согласие опеки, а согласие под условием. В соответствии с п. 2 ст. 157 ГК РФ, «сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Так как требования опеки не были выполнены, сделки оказались «совершенными без согласия органов опеки и попечительства». Из-за безалаберности многодетной матери возникла опасность того, что покупатели квартир свое жилье потеряют.
В описанной ситуации я защищал покупателя дома. Мы получили решение о выселении гражданки с детьми, а она, в свою очередь, отправилась оспаривать сделки с квартирами. Первую инстанцию она точно выиграла, а что было дальше — не знаю, в 2011 г. судебные решения на сайтах судов еще не публиковались.
Все сказанное меня интересует исключительно с точки зрения безопасности сделок с недвижимостью, поэтому давайте взглянем на эту ситуацию глазами покупателя детской собственности.
Важно: все сделки, совершаемые без согласия опеки, до 2013 г. однозначно трактовались как ничтожные (противозаконные, ст. 168 ГК РФ). В настоящее время правое регулирование изменилось: с 2013 г. в ГК РФ действует ст. 173.1, согласно которой «сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе».
Для покупателя оспоримость всегда лучше, чем ничтожность, но, честно говоря, ненамного. Сроки давности по оспоримым сделкам составляют один год (ст. 181 ГК РФ). При этом срок течет с даты, когда опеке или иному лицу, действующему в интересах ребенка, стало известно о том, что требования опеки не выполнены. Получается, что фактически реальных сроков давности просто нет. Известны даже случаи обращения самого ребенка, достигшего возраста 18 лет, с требованиями об оспаривании сделок, совершенных годы назад. Соответственно, на сроки давности покупателю рассчитывать не приходится. Имеются, конечно, отказы в иске именно из-за сроков давности, но их довольно мало.
Существует значительное количество судебной практики, которая «разрушает» сделки, если указания опеки не были выполнены, причем не важно, по какой причине. См., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1: «при рассмотрении дела в суде истец указывал на то, что оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети, а именно — на одновременное с продажей этой квартиры приобретение в собственность детей другой конкретной квартиры. Таким образом, по мнению истца, оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка была совершена с согласия органа опеки и попечительства, не имеется, поскольку согласия на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетним детям на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильем ответчиками получено не было. Этот довод имеет существенное значение, поскольку заключив оспариваемую сделку, Хилажева Т.В. не выполнила требование, предусмотренное распоряжением Главы администрации Саткинского муниципального района от 19 октября 2015 года N 1235-р, в части покупки в собственность несовершеннолетних Хилажева К.Р. и Хилажевой К.О. другой квартиры, что привело к лишению их прав на жилое помещение».
Как же покупателю распознать развитие такой ситуации заранее?
Простейший способ состоит в том, чтобы вообще не приобретать жилье, на отчуждение которого требуется получение согласие опеки. Конечно, для практикующего специалиста подобная рекомендация не особо ценна, так как последнему часто ставят задачу обеспечить безопасность сделки, а не отговаривать стороны от ее совершения. Но нужно отчетливо осознавать, что покупатель жилья никаким образом не сможет контролировать последующие после сделки действия продавца. Буквально ничего нельзя сделать, если родители ребенка-собственника не выполняют предписания опеки и тратят полученные от продажи детского жилья деньги по собственному усмотрению, а не в интересах детей.
Если клиент настаивает на приобретении именно такого жилья, на сделку с которым получено согласие органа опеки с предписанием в будущем совершить определенные действия в интересах ребенка, то крайне желательно контролировать все расчеты продавца. В идеале нужно самостоятельно оплачивать покупку нового детского объекта в пользу ребенка, указав в назначении платежа «оплата по ДКП за такого-то». Конечно, в самом договоре или в соглашении о расчетах должна иметься запись о том, что оплата детской собственности производится путем финансирования по другой сделке. Само прекращение права ребенка должно быть максимально увязано с появлением у него новой недвижимости. В большинстве крупных городов России органы опеки так обычно и делаю «по умолчанию», но не всегда. Опасность в том, что опеке, в целом, не важно, как будут развиваться события: если что-то пойдет не по плану, опека продажу детской недвижимости всегда оспорит. Получается, что покупателю детской собственности, чтобы не остаться «крайним», контроль над ситуацией даже важнее, чем органам опеки и родителям ребенка.
Здесь мы плавно переходим ко второму варианту развития событий.
Вариант второй: в разрешении опеки на сделку указано, что отчуждение детского жилья возможно только под условием приобретения нового объекта. Переход права на детскую собственность происходит только после покупки нового объекта.
В этом случае сделка сложнее в оформлении, но вроде бы безопаснее. Что же может пойти не так? Вот последний пример, давайте прямо пошагово его разберем:
— родителями ребенка было получено согласие опеки на отчуждение детской недвижимости;
— условия опеки были полностью выполнены родителями: на имя ребенка было оформлено новое жилое помещение, причем именно то, которое было названо органом опеки;
— переход права на детскую собственность произошел с согласия опеки;
— в дальнейшем сделка по покупке нового объекта на имя ребенка была признана недействительной: право ребенка на новый объект было погашено по решению суда, поскольку продавец оказался банкротом;
— опека стала трактовать данную ситуацию как «не выполнение требований органа опеки»;
— сотрудники опеки сообщили, что «все понимают» и готовы изменить условия предварительного согласия, указав в нем другой объект недвижимости. При этом опека указала, что если на имя несовершеннолетнего не будет приобретено другое жилье, то работники опеки вынуждены будут оспаривать первую сделку с детской собственностью.
Получилось, что все действовали по закону, но потерпевшим может остаться покупатель.
Родители ребенка повели себя на редкость порядочно. Пытаясь «разрулить» ситуацию, они выразили готовность купить на имя несовершеннолетнего другую недвижимость, которую также согласовали с опекой. Поскольку денег им не хватало, они предложили покупателю доплатить.
Покупатель не стал рисковать и согласился на доплату. Недостающую сумму он перевел родителям ребенка (по доп.соглашению к уже заключенному договору). В итоге вышло, что покупатель заплатил сильно больше, чем планировал изначально. Родители ребенка также вынуждены были оплачивать часть незапланированной покупки на имя несовершеннолетнего. Смогут ли родители вернуть деньги от оспоренной сделки — большой вопрос, поскольку в очередь кредиторов нужно еще попасть, и не факт, что это приведет к получению денег.
Выводы очень простые.
Сопровождая сделку по покупке детской собственности, нужно, конечно, поверять согласие опеки и все документы продавца детского объекта, это ясно. Менее очевидно, но очень важно: нужно также проверять документы по той сделке, совершение которой опека ставит условием отчуждения детской недвижимости.
Часто участники сделок «в штыки» воспринимают ситуацию, в которой покупатель детской недвижимости просит документы не только на покупаемый объект, но и на жилье, которое приобретается дальше «по цепочке». Но это, на самом деле, обычная предосторожность.
Также в целом гораздо безопаснее покупать детскую собственность, если опека разрешила не покупать ребенку новое жилье, а разместить деньги от сделки на его банковском счете. В условиях вечно нестабильного рубля, конечно, для родителей ребенка это не очень хорошее решение, но для покупателя рисков явно меньше. Банковская операция — тоже сделка, но судебных решений, которыми бы действия по зачислению денег на банковский счет признавались недействительными явно меньше, чем решений о признании недействительными сделок с недвижимостью. Если деньги покупателя попали на детский счет — можно быть спокойным, требование опеки было выполнено. В случае, если ребенку уже скоро будет восемнадцать лет — то почему бы и нет.
Закончим традиционно: если же все-таки дошло до судебного спора, то на что можно опереться?
Без гарантий, но покупатель детского жилья в описанной ситуации мог попробовать отстоять свою сделку и использовать пункт 2 ст. 173.1 ГК РФ: «поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа». Соответственно, покупатель мог бы попытаться указать на то, что о таком развитии ситуации, которое произошло, он не мог знать заранее.
Проблема в том, что многие судьи закрывают глаза на специальные правила ст. 173.1 ГК РФ и просто трактуют совершенную сделку как незаконную.
В общем, ситуация скользкая, и то, что покупатель не стал рисковать, мне кажется правильным.
Завершая описание вопроса, нужно упомянуть еще об одной детали.
Если договор на новый объект, который заключался в интересах ребенка, не был признан недействительным, но был расторгнут, например, в связи с неоплатой, то суды чаще отказывают в признании недействительной первой сделки по отчуждению детской собственности. Например. Если вдуматься, то такая позиция судов вполне обоснованна. Ведь в случае, если договор был расторгнут, значит, когда-то он был заключен. Следовательно, условия опеки были выполнены. Если же сделку по покупке ребенку недвижимости признали недействительной — то это совсем другая история.
В общем, осторожнее нужно быть с детским жильем, как в первом варианте так и во втором. Чтобы ни было указано в согласии на сделку, документы на новый детский объект нужно смотреть обязательно, а расчеты за него — обязательно контролировать