Прошел год, как отменили льготную ипотеку «для всех». Продажи в некоторых регионах снизились на 50%, а вот цены практически не изменились. Давайте разберемся, почему.
Застройщики стали реже запускать новые проекты
Причина не только в отмене льготной ипотеки из-за чего упал спрос, но и в высоких ставках по проектному финансированию (это кредиты, которые берут сами застройщики на строительство). Многие сейчас живут за счет накопленного в предыдущие годы запаса. Но чем меньше новых проектов — тем быстрее сформируется дефицит предложения. Поэтому цены на жилье практически не снижаются.
Дорогие материалы и рост зарплат
Цемент, кирпичи, пластиковые окна, двери, лифты, материалы для отделки — все это дорожает. То есть себестоимость одной квартиры становится больше и поводов снижать цены нет. А еще, когда мы радуемся росту зарплат, не учитываем, что это и зарплаты рабочих на стройке — еще одна статья расходов для застройщиков. Хотя некоторые эксперты убеждены, что эти аргументы слишком преувеличены и новостройки должны скинуть лишние 30-40%.
Есть альтернативы ипотеке
Рассрочки и субсидирование ставки от застройщиков неплохо работают для привлечения покупателей.
Рассрочка предполагает оплату в несколько этапов: первоначальный взнос (процент у каждого застройщика индивидуальный и прописан в договоре), часть суммы оплачивается регулярно, пока сроится дом, и «на ключах» нужно выплатить остаток долга или взять на эту сумму кредит. В основном так покупают те, у кого на руках уже есть больше половины стоимости квартиры.
Другой вариант — субсидирование от застройщика. Он сам компенсирует недополученные доходы банку, и это позволяет снизить ставку по ипотеке. Но бизнес есть бизнес и чаще всего застройщики закладывают расходы на субсидии в стоимость квартиры, а это +20% к стоимости.
Что происходит на рынке
Как в эпоху льготной ипотеки цены на новостройки больше не растут, снижаются лишь темпы. Вот как они менялись за последние годы:
• 2021 — на 20,4%
• 2022 — на 17,6%
• 2023 — на 12,6%
• 2024 — на 9,1% (с 1 июля 2024-го льготная ипотека не действовала)
• 2025– на 2,9% (за первые 5 месяцев)
Но рынку новостроек в некоторых городах-миллионника отсутствие льготной ипотеки не мешает поднимать цены. Например, с июля 2024 года в Казани стоимость жилья выросла на 20,3%, в Омске на 19,9%, в Челябинске на 19,5%.
Практически все эксперты убеждены, что в ближайшие годы ждать массовой адекватной ипотеки не стоит. А покупателей, готовых брать кредит под сумасшедший процент или за наличные становится все меньше. Поэтому цены должны снижаться.
