Прогноз развития судебной практики. М Гранат
Да, именно покупателя.
По работе я постоянно общаюсь с арбитражными управляющими, делимся друг с другом наработками и пожеланиями.
Последнее время несколько управляющих, не сговаривась, стали обсуждать перспективы возможного нового направления в своей работе. Скажу сразу: это пока просто мысли вслух, подобного рода судебной практики я пока не видел, но вот желание, чтобы она появилась, у ряда лиц есть.
Суть в следующем.
Как правило, участник рынка недвижимости воспринимает отношения купли-продажи как некую единую сделку, в которую входят:
— подготовительный этап, на котором стороны достигают соглашения по условиям сделки;
— подписание договора купли-продажи;
— связанное с ним перечисление денег;
— передача имущества.
Такое отношение к сделке, в целом, совершенно правильное, поскольку в нормальной купле-продаже переход права неразрывно связан с оплатой по договору. Было бы странно разделять все эти действия по переходу права, по оплате и т. д.
Между тем, если заниматься буквоедством, то по ГК РФ сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Получается, что по прямому определению закона, подписание договора — это действия, направленные на переход права собственности. Это одна сделка. Оплата по договору, даже несмотря на то, что она связана с отношениями купли-продажи — другая сделка.
Причем заметьте: часто у этих сделок разные даты (могут отличаться даты подписания договора и дата раскрытия аккредитива). У сделок также разный предмет (недвижимость у первой и деньги — у второй). У этих сделок также могут отличаться даже стороны, если, например, за покупателя платит третье лицо, а не сам покупатель, или если покупка производится в пользу третьего лица.
В связи с этим арбитражные управляющие традиционно считают, что действия по перечислению денег продавцу — самостоятельная сделка. Отсюда неприятный вывод: раз данная сделка может быть совершена в период подозрительности, то она может быть оспорена, причем даже отдельно от купли-продажи.
На практике в банкротных делах уже много лет оспариваются платежи, которые совершены должником (по сути — покупателем имущества). Так, глава 30 ГК РФ содержит параграф 3 «поставка товаров». Арбитражные суды регулярно признают недействительными платежи должников в отношениях по поставке товаров. Если суд, рассматривая дело о банкротстве покупателя, приходит к выводу, что отношения сторон сделки не были реальными, или что должник не получил равноценного встречного исполнения, заплатив деньги, то банковская операция по договору поставки признается недействительной. Получатель денег (продавец товаров) по решению суда обязывается вернуть полученные средства в конкурсную массу. Таких решений очень много: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 апреля 2025 г. по делу № А40-281 745/2022, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2025 г. по делу № А40-2853/2020 и др. Эта практика вполне себе «прижилась».
Пока что, насколько я знаю, она не касается отношений купли-продажи недвижимости, но все к тому идет. «Продажа недвижимости», напомню, это параграф 7 той же главы 30 ГК РФ. Если стали применять оспаривание платежных операций к параграфу 3 «поставка товаров», почему бы не применять ту же логику к параграфу 7 — «продажа недвижимости»?
При этом управляющим сложившаяся практика очень выгодна: их основная задача по наполнению конкурсной массы решается не за счет розыска и возврата имущества должника, а за счет его контрагентов. Да, когда-то состоялась банковская операция, должник заплатил деньги продавцу, и вот оказывается, что по решению суда продавец сейчас должен возвратить эти средства в конкурсную массу. Очень удобно, поскольку продавец, скорее всего, таких требований не ожидал и имущество вывести не успел. Соответственно, в конкурсную массу попадут деньги. Получается, что управляющий — молодец.
Давайте подумаем, на что арбитражный управляющий сможет опереться, если он решит оспаривать операции по оплате недвижимости, которые совершил должник? В законе уже все есть, ничего дополнительно принимать не нужно.
Так, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон о банкротстве (п. 1 ст. 61.1 указанного Закона).
Как разъяснял ещё ВАС РФ в пункте 5 Постановления N 63, пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В качестве мотивировки вполне могут подойти несколько цитат из определения АС Москвы от 09.12.2020 г. по делу № А40-150 989/17-101-81 Б, на которое первый раз обратил внимание мой коллега Умрихин А.В.: «конкурсный управляющий полагает, что сделки совершены с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, так как оспариваемые платежи произведены в период неплатежеспособности должника, на дату первого платежа 05.09.2014 г. У должника уже имелись признаки неплатежеспособности… В пункте 5 Постановления № 63 разъяснено, что для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:
а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего постановления). В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. Как следует из материалов дела, на момент перечисления денежных средств должник отвечал признакам неплатежеспособности… Осуществление Должником платежей на общую сумму в размере 137 619 764 руб. в адрес заинтересованного лица — ООО «Единая дирекция строящихся предприятий» повлекло уменьшение конкурсной массы ООО «УК «Квартстрой», что привело к утрате возможности кредиторов получить удовлетворения своих требований по обязательствам Должника за счет его имущества».
Теперь к практическому вопросу: какие именно сделки могут попасть в зону риска?
Ведь если вести речь о покупке недвижимости у должника, то признаки «опасной» сделки общеизвестны: занижение цены, расчеты наличными, совершение сделки в период подозрительности и т. д. Но мы же говорим не о покупке у должника, а о продаже должнику. В этом случае признаки рискованных сделок будет немного другими. Озвучу свои предположения.
Повышают риски сделки, совершенные с завышением цены, в которых должник (покупатель) платит больше, чем получает по встречному исполнению. Дело в том, что на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве «сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств». В силу этого сделки с завышением наверняка окажутся в группе риска.
Повышенные риски создаст также покупка должником единственного жилья. Если у покупателя (должника) были свободные денежные средства и имелись долги, то теоретически кредиторы могли получить исполнение из этих денег. Если в какой-то момент должник купил себе жилое помещение, которое стало его единственным жильем, то в этом случае жилье оказывается защищено исполнительным иммунитетом ст. 446 ГК РФ (в отсутствие залога). Получается, что сделка однозначно совершена во вред кредиторам, так как раньше последние могли получить исполнение, а теперь не могут — из-за ст. 446 ГПК РФ и действий, в том числе, продавца. В такой ситуации управляющему может быть проще оспорить перечисление денег продавцу, чем пытаться все же обратить взыскание на жилье должника. В решении мы запросто можем увидеть часто используемую фразу о том, что «цена оспариваемой сделки для признания ее недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве самостоятельного значения не имеет, поскольку судом было установлено, что обе стороны сделки разделяли цель ее совершения во вред кредиторам». Если будет установлено, что продавец знал о долгах покупателя, содействовал ему в выводе имущества из будущей конкурсной массы — вполне может быть.
Создаст риски покупка жилья должником после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом. В этой части все более-менее ясно: в период банкротства гражданину запрещено распоряжение имуществом. Да, на покупку недвижимости прямой запрет не распространяется, но распоряжаться своими деньгами самостоятельно должник уже не может и не должен. Если же должник скрыл от управляющего какие-то средства и распорядился ими — сделка может быть оспорена. В силу разъяснений пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, «если сделка с предпочтением была совершена после принятия судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия судом заявления о признании должника банкротом, то в силу пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.3, в связи с чем наличия иных обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется».
Вспоминается как раз старая история с автодилером, который погасил долг перед банком в день отзыва у банка лицензии на банковскую деятельность, но до официального сообщения ЦБ РФ об этом. Тоже ведь никто не верил, что долг восстановят, но банковскую операцию признали недействительной, долг восстановили (см. по ссылке).
Риски может создать также продажа имущества такому должнику, которого в ходе процедуры банкротства ранее освободили от обязательств, но часть его обязательств остались непогашенными. Если в дальнейшем бывший банкрот купит недвижимое имущество, то его кредиторы могут попытаться получить свое и потребовать возобновления процедуры банкротства. Это напрямую указано в ст. 213.29 ФЗ «О несостоятельности». Поскольку все активы банкрота должны были быть направлены на погашение долгов, то при выявлении фактов сокрытия должником имущества неудовлетворенные кредиторы вправе «обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина и предъявить требование об обращении взыскания на указанное имущество». В случае, если легальное происхождение денег должника, заработанных после завершения процедуры банкротства не будет установлено, продавец может оказаться втянутым в судебный спор.
Недавно я наблюдал, как одна только угроза заявления таких денежных требований к продавцу недвижимости, прозвучавшая от управляющего, дала результат: продавец тут же согласился дать показания против должника (покупателя). Продавец показал, что должник имел наличные деньги, хотел рассчитаться через ячейку, а когда продавец отказался — должник очень тщательно выбирал банк, чтобы при расчетах за квартиру деньги не были сразу же арестованы ФССП. Эти показания продавца были использованы для возбуждения уголовного дела по фиктивному банкротству против покупателя жилья (ст. 197 УК РФ). До оспаривания платежа по ДКП, в итоге, не дошло, но видите — продавец не захотел узнавать на практике, возможно это или нет. Отлично его понимаю.
Остается еще один вопрос: если будет оспорена операция по перечислению денег от должника, то должен ли будет вернуться продавцу проданный объект? Перефразирую: будет ли применяться двусторонняя реституция при признании недействительной операции по перечислению денег должником в пользу продавца?
Если я где-то ошибся — коллеги поправят, но невооруженным глазом видно: если оспорена только банковская операция, то, получается, сам договор купли-продажи еще действует, недействительным признан только перевод денег. Получается, договор купли-продажи придется оспаривать отдельно.
Мало того, согласно п. 3 ст. 61.6 ФЗ «О несостоятельности» «кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 настоящего Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве)».
Получается, возврат недвижимости потенциально возможен, но на практике мы можем получить в решении что-то наподобие фразы: «реституционное требование подлежит включению в реестр с удовлетворением в третью очередь кредиторов». То есть — без реальных гарантий возврата недвижимости. Причем какой-либо возврат имущества будет потенциально возможен только после полного возврата продавцом денег, полученных от должника, и будет сопровождаться сопротивлением всех кредиторов.
Я был бы очень рад ошибиться в своих предположениях, но вот какая деталь: у одного из знакомых арбитражных управляющих есть супруга. Она — директор риелторской фирмы. Последнее время в этой компании всех потенциальных покупателей недвижимости проверяют на наличие непогашенных долгов точно также, как и продавцов.
В целом, логика применения ФЗ «О несостоятельности…» подсказывает, что мы рано или поздно ко всему этому придем