Ключевые изменения на рынке недвижимости и залогового кредитования в Алтае в 2022 году: от полной остановки зимой до резкого роста — летом
В 2022 году рынок жилья прошёл стресс-тест и за полгода адаптировался к новым условиям. Триггером стала экстренная политика: 28 февраля Банк России поднял ключевую ставку до 20% годовых — классическая ипотека почти остановилась, сделки переносились или отменялись. Весной началась обратная траектория: 29 апреля ставка снижается до 14%, 27 мая — до 11%, 10 июня — до 9,5%. Это расконсервировало спрос и вернуло банкам возможность снижать ставки по ипотеке и обеспеченным займам.
Параллельно государство перезагрузило льготную ипотеку. Сначала программу продлили и снизили ставку до 9% (постановление от 30 апреля 2022 года), затем 20 июня ставку по льготной ипотеке урезали до 7%. Для первичного рынка это стало главным драйвером: застройщики вместе с банками включили схемы субсидирования, и на «первичке» эффективные ставки по комбинированным программам заметно опустились.
Алтай: как прошёл переломный сезон
Регион показал ту же траекторию, но с ярко выраженным летним «отскоком». В июне Росреестр фиксировал увеличение числа сделок по ипотеке: число зарегистрированных ипотек в Алтайском крае выросло с примерно 300 в неделю в начале месяца до уровня 440 к концу июня; общий поток сделок с жильём также увеличивался. Это ранний признак оживления спроса после весенней паузы.
Ставки в регионе разделили рынок на два трека. На первичном рынке благодаря льготным программам средневзвешенная ставка в июне опустилась до 4,66% годовых, на вторичном — поднялась до 10,15% годовых. Перекос в пользу новостроек усилился: длинный горизонт, субсидированные ставки, предсказуемый график — всё это вернуло покупателю уверенность именно на стройке.
Дополняющую картину даёт строительство: за январь–август 2022 года в Алтайском крае введено 716,4 тыс. кв. м жилья — на 30,3% больше, чем годом ранее. Больший ввод поддерживает предложение и снижает напряженность на первичном рынке, где сосредоточены льготные сделки.
Что это значило для кредитов под залог недвижимости (нецелевых)
После спада ставок летом банки и микрофинансовые организации (МФО) активнее возвращали на витрину кредиты под залог недвижимости как более дешёвую альтернативу беззалоговым. В 2022 году условия по таким займам напрямую зависят от ключевой ставки, оценки ликвидности объекта и подтверждаемого дохода заемщика (в случае с банковскими кредитами). В практических кейсах на Алтае это выражалось в более длинных сроках и заметно меньших платёжах по сравнению с беззалоговыми продуктами, но при жёстких требованиях к документам и страхованию объекта.
Представитель кредитного агрегатора «Кредитулька» Антон Учамбрин отмечает, что займы в МФО под залог недвижимости являются по большей части продуктом для предпринимателей. «С ноября 2019 года микрофинансовые организации не вправе выдавать займы физлицам под залог жилья, за исключением компаний с госучастием. Частные МФО могут кредитовать под залог квартиры только на цели, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности. Физлица в качестве обеспечения могут предложить МФО только нежилые помещения, но доля таких клиентов невелика» — пояснил эксперт. «Фактически, взять кредит под залог квартиры клиент (не предприниматель) может только в банке, но это несколько сложнее сделать, чем было раньше в МФО, однако рисков для заемщика значительно меньше» — добавил Учамбрин.
Для клиента главный риск залогового кредитования остается прежним: просрочка по обеспеченному кредиту опаснее из-за залога, а значит — важны запас ликвидности и устойчивая платёжеспособность.
Ключевые изменения — коротко
- Шок и разворот: резкий подъём ключевой ставки до 20% в конце февраля и последовательные снижения до 9,5% к июню — рынок перестроился за полгода.
- Льготный якорь: ставка по господдержке снижена до 7% с 20 июня — первичный рынок получил «подушку» и драйвер продаж.
- Алтайский «летний разворот»: ускорение регистраций ипотек в июне почти в 1,5 раза, ставка на первичке более чем в 2 раза ниже, чем на вторичке; фокус спроса сместился к новостройкам.
- Предложение растёт: ввод жилья в январе–августе вырос на 30,3% по сравнению с прошлым годом.
- Обеспеченные займы: кредиты под залог недвижимости стали рабочим инструментом для крупной суммы и длинного срока, но с высокой ценой ошибки — дисциплина платежей критична.
Кредит под залог уже имеющейся недвижимости вернулся в повестку как способ привлечь крупную сумму под ставку ниже беззалоговых альтернатив, но требует аккуратности: оценка объекта, стабильные доходы и резерв на 2–3 платежа — это базовые условия, без которых риск потерять залог становится слишком высоким.