В Барнауле состоялся первый стратегический форум «Жизнь на земле: проблемы и перспективы малоэтажной застройки». Эксперты отрасли обсудили варианты решения проблем малоэтажного строительства: нехватки инфраструктуры, сложностей с подключением к энергосетям и других. Как выглядит образцовый поселок, нужно ли жесткое государственное регулирование на рынке загородного жилья, и для чего девелоперы просят создавать новую структуру в Минстрое — читайте в материале.
Поселки нового типа
Форум собрал более 60 представителей отрасли, включая застройщиков, членов Союза архитекторов, представителей министерства строительства Алтайского края, алтайского филиала «Россети Сибирь», Сбербанка и крупных поставщиков строительных материалов и услуг.
Представители строительного сообщества заявили о необходимости кардинально изменить подход к малоэтажному строительству. По их мнению, пора прекратить возводить просто «набор домов» и начать создавать полноценную среду обитания с рекреационными зонами, социальной инфраструктурой и продуманной архитектурой.
«Мы строим не просто коттеджные поселки, а среду обитания. Чтобы не превращать их в „общежития“, необходимо создавать места притяжения: парковые зоны, пляжи, рестораны, беговые и велодорожки. Все это есть уже в поселках Новосибирской области», — задал тон дискуссии Александр Верясов, председатель Союза малоэтажных строителей Алтайского края и директор компании «АлтайЭкоАрт».
Он призвал в ближайшие годы создать в регионе поселки нового типа, аналогичные тем, что уже появляются в Новосибирской области. Речь идет, например, о поселке «Соловьи», где стоимость домов ненамного больше, чем в Фирсово, — 12–15 млн и выше. Это предложение касается не только пригорода Барнаула, но и Белокурихи и Горно-Алтайска.
«Без таких коттеджных поселков мы теряем средний класс, который переезжает в Екатеринбург, Новосибирск — просто потому, что там можно найти место для жизни дешевле, красивее, удобнее. Но все должны ехать к нам — у нас самая теплая часть Сибири», — отметил Верясов.
От «замков» от шабашников к мощной индустрии
Исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Вячеслав Ширшов подчеркнул: ввод индивидуального жилья (ИЖС) в этом году отстает от прошлогодних показателей лишь на 3,8%, что гораздо меньше провала в многоквартирном строительстве (МКД).
«20–30 лет назад было модно строить огромные коттеджи-замки силами шабашников. Теперь все иначе», — сказал Ширшов.
Он назвал застройщиков ИЖС «героями труда», чей вклад в жилищный фонд незаслуженно остается в тени многоквартирных гигантов: около 70% введенных в эксплуатацию квадратных метров в 2025 году относятся к загородному строительству.
Такие результаты, по мнению Вячеслава Ширшова, показывают, что индивидуальное жилищное строительство стало большой самостоятельной индустрией, которая все чаще оказывается в центре внимания государства.
«Впервые в нашем регионе малоэтажный застройщик получил кредитование по договору долевого участия с использованием эскроу-счета — ровно как в многоквартирных домах. Это комплексное освоение территории с получением разрешения на строительство, — отметил начальник управления ипотечного кредитования алтайского отделения Сбербанка Вадим Жеребков. — И все же далеко не весь рынок пока готов так работать».
Инфраструктурные тупики
Яркой иллюстрацией проблем с социальной инфраструктурой стала ситуация в Первомайском районе, лидере по вводу загородного жилья. Как рассказала глава Санниковского сельсовета Елена Кудашкина, местные учреждения катастрофически переполнены.
Так, в школе на 108 человек в селе Фирсово учатся 378 детей. В санниковской школе ситуация не легче — вместо 480 учеников занимаются 820.
Проблема усугубляется бюрократическим парадоксом. Например, в селе Санниково вдвое больше людей, чем принято считать. Новые жители не спешат менять прописку на сельскую, чтобы не терять возможность пользоваться городской инфраструктурой.
Но без официального роста численности населения практически невозможно обосновать перед государством необходимость строительства новой школы или детского сада. Получается замкнутый круг: без инфраструктуры люди не прописываются, а без прописки ее не строят.
Глава сельсовета отметила и разницу в подходе застройщиков: одни создают необходимые условия для жителей внутри микрорайонов, а другие, продав участки, уходят с рынка, даже не передав земли под дороги общего пользования муниципалитету. «Мы становимся заложниками ситуации… и жителям приходится разбираться самим», — сказала она.
Александр Верясов предложил перенять опыт в МКД и собирать с каждого участка застройщиков взносы на строительство социальных объектов.
«Допустим, нужно построить школу на тысячу человек, рассчитали, сколько это будет стоить, разделили между участками, — сказал он. — Но сейчас это не воплотить. Никто этого не делает, потому что даже у участков КРТ сейчас нет единого генплана, итоговое количество домов неочевидно».
Планировать с энергетиками
Не менее остро стоит проблема с подключением к электрическим сетям новых коттеджных поселков. Подстанции в популярных направлениях (Власиха, Бельмесево и др.) уже перегружены, а для их модернизации необходимы сотни миллионов рублей. Такие затраты невозможны за счет тарифных источников», — отметил начальник отдела перспективного развития филиала «Россети Сибирь» — «Алтайэнерго» Алексей Кравченко (t.me/fasrussia/4612).
На сегодняшний день на территории Алтайского края на исполнении находятся более 4 тыс. договоров технологического присоединения с затратами более 4 млрд рублей. До 2022 года плата при подключении заявителей до 15 кВт была символической — 550 рублей, а затраты на подключение к электрическим сетям в разы выше.
Такая система привела к накоплению обязательств по договорам технологического присоединения. Частично решить эту проблему поможет регуляторное соглашение, которое заключено между управлением Алтайского края по государственному регулированию цен и тарифов и филиалом «Россети Сибирь» — «Алтайэнерго».
«Подходить к вопросу технологического присоединения жилой застройки необходимо комплексно, то есть планировать застройку сразу нескольких территорий, где видно расчетное количество домовладений. Также общая заявка на технологическое присоединение от группы застройщиков значительно упростит задачу в подключении к электрическим сетям, — заметил Алексей Кравченко. — У нас будет возможность разработать единый проект, просчитать все затраты и своевременно подключить домовладения к электрическим сетям сетевой компании. Например, так филиал „Алтайэнерго“ уже работает в Республике Алтай».
Генплан и дизайн-код
Участники дискуссии сошлись во мнении, что хаотичную застройку пора остановить с помощью единого генплана и архитектурных регламентов.
«Мы прошли от этапа „цыганского барокко“ до модернистских построек и даже переосмысления русского стиля. Но разговор о нем не имеет смысла, если нет стратегического мастер-плана», — заметил председатель алтайского отделения Союза архитекторов России Александр Деринг.
Он подчеркнул, что социальная инфраструктура, парки и транспортная логистика должны закладываться в проект с самого начала, а не появляться «случайно».
Требуется глубокая аналитическая работа: расчет транспортной и пешеходной логистики, продумывание поведенческих сценариев жителей и другое. Важно и создание идентичности — то, что будет отличать проект от других и увеличит его ценность в глазах покупателя.
Все это в совокупности — не бремя для застройщика, а наоборот — способ увеличить качество и капитализацию проекта, считает архитектор.
Стандарты строительства
Пока же многие проблемы упираются в вопрос платежеспособности покупателей. Стоимость качественных домов зачастую стала превышать лимит по выдаче семейной ипотеки. Потребители и застройщики пытаются адаптировать проект под ограниченный бюджет.
Некоторые участники рынка чересчур этим увлекаются, продавая некачественные дома так называемого «гаражного типа». И тем самым превращают загородные микрорайоны в гетто, считают участники обсуждения.
Сооснователь компании «Техком» Евгений Левашеня уверен, что в этом вопросе не обойтись без государственного контроля.
«Необходимо, чтобы министерство проверяло качество строительства. Сейчас достаточно построить четыре стены и кровлю — готово, можно идти за документами. Зачем принимать, если нет наружной отделки и цоколя?» — заметил руководитель КРТ проекта «Лесной-2» Андрей Саркисян.
Директор «АлтЭкоАрта» Александр Верясов считает, что со временем рынок сам себя отрегулирует.
«Хорошо работают судебные эксперты: при мне у одного застройщика, который продал дом за 7 млн рублей, отсудили 6,5 млн. Набирается такая сумма просто: за один только неутепленный фундамент потребуют 350 тыс. рублей, — сказал он. — Полтора года назад мы пришли к тем же экспертам, чтобы те следили за ходом наших работ. Вместе разработали паспорт качества с фотографиями всех этапов строительства. И хотя в итоге дом стоит на миллион больше, чем у конкурентов, люди покупают: ведь они видят, что от них ничего не скрывают. Любой застройщик может позволить себе это сделать, если он честен».
Что делать
Участники панельной дискуссии сформулировали конкретные шаги, которые могут задать вектор развития малоэтажного строительства на ближайшие годы. Они предложили:
Сделать «Паспорт качества»
Формализация единых стандартов оценки загородной недвижимости позволит повысить доверие покупателей и обеспечить прозрачность сделок. Документ должен содержать общие критерии качества строительства, благоустройства и инфраструктуры, которых должны придерживаться застройщики.
Создать генплан развития территории
План развития районов с индивидуальными жилыми домами обеспечит систематизированный подход к созданию жилой среды, включающей удобные транспортные маршруты, зеленые зоны и социальную инфраструктуру. Без него не получится эффективной совместной работы властей, ресурсовиков и участников рынка.
Оптимизировать подключение к инженерным сетям
Создание региональных операторов по обеспечению земель ресурсами упростит процесс подключения к коммунальным услугам.
Изменить правила землепользования
Изменения в законодательство позволят упорядочить использование земельных участков в туристических зонах и минимизировать конфликты между жителями и бизнесом.
Организовать спецподразделение в минстрое
Создание отдельного подразделения при региональном минстрое, занимающегося развитием и контролем индивидуальных жилых комплексов, улучшит координацию действий участников рынка и повысит эффективность реализации проектов.
Участники диалога призвали власти и застройщиков к совместной работе. Без комплексного подхода качественного скачка в ИЖС не добиться, а низкокачественное жилье в будущем станет проблемой не только собственников, но и всего государства.